Tapu Hataları ve Hukuki Riskler: Ev Alırken Avukat Onaylı Sertifika Neden Şart?

Konut Alımında Hukuki Riskler Beklenenden Fazla

Türkiye'de gerçekleştirilen konut alım işlemlerinin %18-22'sinde sonradan hukuki bir sorun ortaya çıkıyor. Bu sorunların büyük çoğunluğu alım öncesi yapılacak basit bir kontrol ile önlenebilir. Ancak alıcılar çoğunlukla tapu senedinin "temiz" göründüğü varsayımıyla ilerliyor.

En Sık Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

1. İpotek ve Haciz Kaydı

Satıcının kredi borcu veya vergi borcundan kaynaklanan ipotek veya haciz, tapu kütüğünde kayıtlı olup alıcıya devredilir. Alım sonrası bu borçların sizden talep edilmesi yasal.

Kontrol yöntemi: Tapu Sicil Müdürlüğü veya 7fil Hukuki Sertifikası ile online sorgulama.

2. Kat Mülkiyeti ve İskan Eksikliği

Projeye ait yapı ruhsatı veya iskan belgesi yoksa banka mortgage vermez, elektrik-su aboneliği açılamaz. Türkiye'de 7,5 milyona yakın "kaçak" veya "ruhsatsız" konut bulunuyor.

3. İmar Kısıtı ve Plan Değişikliği

Parselin imar planında yeşil alan, yol güzergahı veya kamu kullanımına ayrıldığı durumlar mülkün değersizleşmesine yol açar. Bu bilgi tapu senedinde görünmez; imar durumu belgesi gerektirir.

4. Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti Karmaşası

Kat irtifaklı mülkler henüz inşaat aşamasındaki projeleri ifade eder ve bazı haklar kısıtlıdır. Kat mülkiyetine geçiş tamamlanmamışsa sigorta ve kredi prosedürleri güçleşir.

5. Miras ve Ortak Mülkiyet Anlaşmazlıkları

Satıcının birden fazla mirasçısı varsa, tüm mirasçıların onayı alınmadan yapılan satış iptalle karşılaşabilir. Tapu kütüğünde "hisseli" ibaresi bu riski işaret eder.

6. Şerh ve Beyanlar

Tapu kütüğüne işlenmiş ön alım hakkı (şuf'a), kira ve intifa hakkı gibi şerhler mülkü bağlar. Kiracının oturduğu bir konut satın aldığınızda, kiracıyı Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde çıkarmak aylar sürebilir.

7fil Avukat Onaylı Hukuki Sertifika

7fil.com.tr'nin Hukuki Doğrulama modülü, Türkiye Barolar Birliği'ne kayıtlı ortaklık büroları aracılığıyla kapsamlı bir ön kontrol yapıyor:

Tapu Sicil Kontrolü: İpotek, haciz, şerh ve beyan taraması

İmar Durumu: Parsel bazında yapılaşma şartları ve kısıtlar

Vergi Borcu Sorgulaması: Satıcının birikmiş emlak vergisi kontrolü

Yapı Ruhsatı ve İskan: Binanın yasal statüsü ve uygunluğu

Enerji Kimlik Belgesi: A-G skalasında enerji performansı

Rapor 24-48 saat içinde teslim ediliyor, e-imzalı PDF formatında geçerliliği var.

Sözleşme Öncesi Minimum Kontrol Listesi

Herhangi bir ön ödeme veya kapora vermeden önce şunları talep edin:

7fil Hukuki Sertifikası bu belgelerin tamamını tek seferde analiz ederek avukat onaylı raporla sunuyor. Böylece hem zaman kazanıyor hem de hukuki güvence altına giriyorsunuz.